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O jeitão MORC11 de superar os bancos

Por Luciene Miranda

 

O nome técnico Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou mesmo o apelido CRI, dão pouca ideia do que esses títulos de dívida financiam Brasil afora.

E um Fundo Imobiliário com carteira composta por CRIs, conhecido como ‘fundo de papel’, também dá uma ideia vaga do alcance deste instrumento financeiro.

Os CRIs do fundo More Recebíveis Imobiliários (MORC11), por exemplo, já assentaram tijolos em condomínios residenciais das regiões Norte, Nordeste, Sudeste e Sul do país, ergueram um shopping center em São Paulo, financiaram lotes para futuros empreendimentos e também uma grande empresa prestadora de serviço ao setor público, além de terem ajudado uma indústria de papel e celulose a captar mais recursos.

Yuri Bialoskorski, o gestor do FII, deu uma entrevista exclusiva ao Clube FII News sobre a estratégia de um Fundo Imobiliário muito novo, criado em novembro de 2021, mas com alicerce na experiência de 10 anos da More Invest no segmento de crédito estruturado.

O crédito estruturado, na essência, é a destinação de recursos para projetos que geram dívidas que, por sua vez, oferecem garantias e rendimentos aos investidores.

A gestora ainda atua no segmento de negócios imobiliários que também é conhecido pelo termo em inglês Real Estate. Daí para a entrada no setor de fundos imobiliários de papel foi um caminho natural.

“O MORC11 é uma joint venture entre as equipes imobiliária e a de crédito da More Invest e conduzido por várias mãos, de modo que uma operação originada precisa ser validada por todo o time. Além disso, um assessor jurídico é contratado para avaliar cada uma das operações antes que sejam colocadas no fundo”, explica Bialoskorski.

Embora o momento econômico do Brasil e do mundo não seja dos melhores, o FII surfa no interesse crescente dos investidores pelos fundos de recebíveis imobiliários que remuneram, por meio dos CRIs, com base em inflação ou taxa básica de juros, dois indicadores com um horizonte de franca ascensão no país.

 

Como fica a distribuição de dividendos em 2022

O rendimento do MORC11 pago em fevereiro foi de R$ 1,11 e ficou ligeiramente abaixo de uma sequência de três meses com o pagamento em R$ 1,25.

No último relatório gerencial, houve a justificativa de que a redução foi consequência do CRI YOU INC por ter sido liquidado nos últimos dias de dezembro, em uma operação que pagou em janeiro juros equivalentes a um mês incompleto.

“Por se tratar de uma operação grande para o fundo, o impacto foi sentido nos dividendos. Já no mês de fevereiro, esperamos a normalização dos dividendos para um nível potencialmente acima do anterior, uma vez que o indexador das operações em CDI aumentou”, pontou o FII no relatório.

Bialoskorski diz que tudo em relação à distribuição deve ficar muito transparente para o cotista e reafirma a margem de preços para pagamentos em 2022 já informada no relatório.

“Nosso dividendo vai ser para 2022 entre R$ 1,00 e R$ 1,50 por cota, mas sendo bem transparente, R$ 1,25 é o que a gente deve manter até o final do ano como um valor conservador para a nossa carteira”, afirma.

 

A estratégia de ‘nunca o carro na frente dos bois’

Na opinião do gestor do MORC11, a pior coisa para um fundo é uma captação ‘forçada’ com a entrada de muitos cotistas apenas em busca de distribuição, o que gera muita demanda de venda do fundo.

“Aí a cota cai, demora para voltar, e atrapalha os demais cotistas. Então, a emissão é algo que temos feito com muito esmero para a captação”, afirma.

Bialoskorski lembrou que a primeira captação do fundo ficou aberta de março até novembro do ano passado, quando o fundo estreou. A oferta conseguiu levantar R$ 80 milhões.

“A gente tinha a opção de captar os R$ 80 milhões ou depois ir comprando as operações de CRI, só que isso ia deixar muito caixa parado. Optamos pelo mais trabalhoso, mas que foi muito bom para o fundo. Deixamos a captação aberta. Em abril, a gente captou R$ 10 milhões e alocou em uma operação. Em maio, a mesma coisa com R$ 12 milhões, e assim por diante. Nunca colocando o carro na frente dos bois”.

A estratégia continua a ser adotada para a aquisição de portfólio.

Nos planos da gestão do MORC11, o investimento de R$ 8,5 milhões na aquisição de um CRI que paga CDI mais 6. Em seguida, outros R$ 7 milhões podem ser alocados em uma outra série no mesmo CRI.  O fundo ainda pretende destinar entre R$ 8 e R$ 10 milhões a outra operação, conta Bialoskorski.

“São R$ 20-25 milhões de operações já originadas. Como vai acontecer isso com o fundo sem dinheiro e já zerado com 96% alocados? A gente tem duas opções que são vender alguma coisa do portfólio para comprar as operações ou fazer uma nova captação. A gente, provavelmente, deve fazer uma nova captação nos próximos dois ou três meses em um montante pequeno. Talvez até a gente anuncie uma captação de R$ 80 milhões para captar, na verdade, uns R$ 30-35 milhões para diversificar o portfólio e aumentar o yield médio do fundo”.

Bialoskorski complementa que o fundo tem muitos cotistas detentores de uma ou duas cotas e, se a emissão for destinada a captar R$ 30 milhões, este investidor não ganha o direito de preferência para participar.

Atualmente, o MORC11 tem 537 cotistas. O valor patrimonial é de R$ 78,6 milhões e o valor de mercado está em R$ 77,4 milhões.

 

Novidades em vista para a carteira em 2022

No portfólio do MORC11, a taxa média é de IPCA mais 10% ou CDI mais 4,25%, de acordo com Bialoskorski, que acredita em uma taxa média mais elevada nas novas operações.

“Hoje, a gente tem 85% do portfólio rodando a IPCA e 15% a CDI como indexadores. Em termos de risco, mesmo parecendo muito vendedor falar isso, a gente entende que o nosso portfólio é high yield e low risk porque as operações são na média de IPCA mais 10%, mas todas com garantia real em matrícula, adimplentes e financiando obras em localidades boas em praças como São Paulo, Belo Horizonte, Porto Alegre e Fortaleza”, explica Bialoskorski.

Na visão do gestor, ter o portfólio em cidades grandes é uma garantia pela facilidade de avaliar vendas, valores de metro quadrado de imóveis, além do contato com agentes cobradores.

“Gostamos de bastante garantia real e de localização boa em todos os empreendimentos. Não temos multipropriedade pelo risco um pouco mais alto, e em loteamento, temos apenas uma operação porque é extremamente óbvia em um local esplêndido na região de Campinas [interior de São Paulo] bem à frente do Shopping Galeria, na rodovia Dom Pedro, onde só o terreno já vale 1,5 vez o tamanho do CRI”.

Para 2022, Bialoskorski diz que MORC11 tem planos de ampliar o portfólio dentro do padrão adotado até o momento.

O fundo tem uma operação assinada para financiar uma obra residencial de prédio em Belo Horizonte em uma localização nobre, próximo ao bairro de Lourdes, e com um construtor com mais de 50 anos de mercado, além de outra operação sendo ‘modelada’ para o financiamento de outra obra também em BH, fora outras estruturações em vista.

O gestor ainda conta que, este ano, o portfólio do fundo poderá incorporar outro ativo um pouco fora do perfil adotado pelo FII até o momento: uma operação em IPCA mais 10% para um residencial vertical fora de um grande centro urbano, mas em um balneário do sul do país onde as pessoas buscam comprar casas com vista para o mar.

“O jeitão do fundo é esse, onde a gente entende que há maior assimetria entre risco e retorno. É a gente tomando o lugar dos bancos neste plano empresário para ser muito mais eficiente em soltar o caixa e o capital para quem precisa e, ao mesmo tempo, dar menos fricção aos empréstimos, sem tantos custos como nos bancos. A gente consegue enxugar tudo e acaba ficando mais eficiente tanto para quem toma o empréstimo, quanto para quem dá”, conclui.