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FIIs de “papel”: com deflação no IPCA de julho, é hora de comprar, vender ou manter os fundos de recebíveis?

Fundos podem apresentar redução momentânea nos dividendos, mas analistas sugerem que decisão considere perfil dos FIIs e estratégia do investidor 

Por Wellington Carvalho

Os fundos imobiliários de “papel” – focados no investimento em títulos de renda fixa atrelados a índices de inflação ou à taxa do CDI (certificado de depósito interbancário) – têm sido os queridinhos dos investidores do segmento nos últimos anos. A paixão por esses FIIs, porém, deu uma estremecida com a divulgação de deflação medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) em julho – e a possibilidade de corte nos turbinados dividendos das carteiras.

Considerados blindados da inflação e do avanço dos juros, justamente por comprarem títulos que acompanham a elevação desses indicadores, os fundos de “papel” ostentam uma valorização média de 27% nos últimos dois anos, de acordo com o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel. No período, os fundos de “tijolo” – que investem diretamente em imóveis – caíram 2,3%. O Ifix, índice dos FIIs mais negociados na B3, recuou 3,21%.

Mas foram os dividendos crescentes dos fundos de “papel” que realmente conquistaram os investidores. Na lista dos dez maiores pagadores do ano – até o mês de julho – nove eram FIIs que investem em títulos como certificados de recebíveis imobiliários (CRI). A explicação para os ganhos desses FIIs é exatamente a elevação da a Selic – que saiu de 2% em janeiro de 2021 para os atuais 13,75% – e o aumento de índices como o IPCA, que acumulava 11,89% nos 12 meses encerrados em junho. Ocorre que a maré virou. Em julho, o registrou uma deflação de 0,68%, de acordo com dados divulgados nesta terça-feira (9) pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Foi o resultado mais baixo em toda a série histórica do indicador.

Se os fundos de “papel” – ou de fundos de CRI, como também são conhecidos – surfaram com a alta dos indicadores, o que acontecerá com eles agora que os preços estão caindo? De acordo com analistas ouvidos pelo InfoMoney, a tomada de decisão do investidor dependerá da sua estratégia e do perfil do fundo que possui na carteira.

Além disso, eles lembram que o cenário de deflação é pontual e não deve ser encarado como o fim da linha para os FIIs de “papel”.

Qual é o impacto da deflação nos FIIs de “papel”?

Entre os títulos de renda fixa que podem compor o portfólio de um fundo de “papel” está o CRI, instrumento usado por empresas do setor para captar recursos no mercado.

Na prática, as empresas do segmento imobiliário “empacotam” receitas futuras que têm para receber – como aluguéis ou parcelas pela venda de apartamentos, por exemplo – em um título (o CRI) que é vendido aos investidores. Em geral, o CRI embute um rendimento prefixado e a correção monetária por um indicador, que normalmente é a taxa do CDI ou o IPCA.

De acordo com Yuri Bialoskorski, gestor dos fundos imobiliários da More Invest, a deflação do IPCA terá impacto distinto nos diferentes fundos imobiliários de recebíveis. Ele lembra que nem todas as carteiras distribuem mensalmente a correção monetária dos CRIs para os cotistas – modelo que atenua o impacto da queda do índice de inflação nos repasses para os investidores.

Bialoskorski vê um cenário mais complexo para os FIIs que consideram a correção monetária como lucro e distribuem a atualização nos rendimentos pagos aos cotistas. Neste caso, o próprio rendimento prefixado do CRI cobriria o resultado negativo do IPCA, reduzindo o repasse de dividendos.

“A menos que os gestores tenham se preparado com reservas de lucros a distribuir, os fundos podem vir a ter meses com zero de distribuição, dependendo da deflação”, alerta.

Bialoskorski pondera que o IPCA negativo de julho foi pontual e resultado de recentes mudanças tributárias, especialmente relacionadas ao preço dos combustíveis. De acordo com o IBGE, os preços da gasolina caíram 15,48% e os do etanol, 11,38% no mês passado.

“Efeitos como esse são conhecidos no Brasil e apenas causam uma mudança temporal de inflação, reduzindo o IPCA no mês de mudança fiscal e aumentando nos trimestres subsequentes”, ressalta o gestor da More Invest.